1-4 Unit Housing Study Frequently Asked Questions (Spanish/Español)

Los estudios de zonificación pueden tardar años en completarse. Con el fin de introducir algunos cambios inmediatos y estudiar al mismo tiempo opciones a más largo plazo, la ciudad decidió dividir el estudio en dos partes simultáneas: La fase 1 identificó las barreras que podrían eliminarse más fácilmente para permitir la creación de viviendas adicionales sin necesidad de grandes cambios políticos, mientras que la fase 2 tiene un alcance más amplio, incluyendo la revisión de cambios en la zonificación que permitan una mayor flexibilidad y apoyen una mayor diversidad de viviendas.

En 2018, el Consejo Municipal aprobó la Resolución 18-1204 que establece la necesidad de crear y preservar viviendas asequibles, abordar las disparidades en la vivienda y crear infraestructura para estabilizar la vivienda para todos en Saint Paul. Entre una serie de otras iniciativas, la resolución solicitó al personal de Planificación y a la Comisión de Planificación que estudien el potencial para permitir viviendas de 3 y 4 unidades en distritos de zonificación actualmente unifamiliares ubicados en Nodos Vecinales y/o a lo largo de corredores de tránsito.

Además, las políticas del Plan Integral Global 2040 apoyan un desarrollo del uso del suelo resiliente y eficiente desde el punto de vista medioambiental y económico, ofreciendo oportunidades para la densidad en áreas de alta capacidad de tránsito existente o planificada, y aumentando las opciones de vivienda para residentes de todos los niveles de ingresos. Específicamente, las políticas LU-1, LU-30, H-48, y H-49 piden densidad de apoyo al tránsito y crecimiento enfocado en Nodos Vecinales, formas ampliadas de vivienda en vecindarios urbanos, incluyendo dúplex, tríplex, casas adosadas, y multifamiliares a pequeña escala para permitir opciones amplias de vivienda, y la consideración de enmiendas de zonificación para permitir casas unifamiliares pequeñas y dúplex para facilitar la creación de formas de desarrollo de casas pequeñas.

Las enmiendas al texto de zonificación de la Fase 2:

• Crean nuevos distritos de zonificación residencial H1, H2 y H3 para sustituir a los actuales R1-RT2, y actualizan el distrito semirural RL, incluyendo la revisión de las normas dimensionales que regulan la superficie del lote, la altura, los retranqueos y la cobertura del lote para todos estos distritos.
• Actualizar la ordenanza de desarrollo de agrupaciones, modernizándola para una mayor flexibilidad en las formas de vivienda y la disposición de los lotes a cambio de un requisito de espacio abierto.
• Actualizar la normativa aplicable a las estructuras accesorias y a las unidades de vivienda accesorias (ADU), aumentando el tamaño y el número de ADU permitidas por lote.
• Proponer bonificaciones de densidad de zonificación para proyectos de desarrollo de viviendas con unidades de tamaño familiar y/o unidades asequibles para hogares que ganen el 80% o menos de la renta media de la zona.
• Actualizar los requisitos de zonificación relacionados con el acceso al sitio (acceso peatonal y vehicular, calzadas y pavimentación, áreas de estacionamiento, direccionamiento de calles, servicios públicos y acceso contra incendios) y terrazas y pisos.
• Aclarar que la Revisión del Plan del Sitio es necesaria para desarrollos con tres o más unidades de vivienda nuevas en total y desarrollos en grupos
• Actualizar las normas de subdivisión para reflejar los cambios anteriores, incluidas las revisiones de los lotes en forma de bandera y la introducción de "lotes traseros" y "lotes con bandera invertida".
• Actualizar las tablas de uso del suelo y otras modificaciones menores del texto de zonificación para mejorar la claridad y legibilidad del Código de Zonificación.

Sí, las viviendas unifamiliares seguirán permitiéndose.

Estas modificaciones permitirán una mayor diversidad de opciones de vivienda a escala de barrio y de viviendas intermedias que faltan en los distritos actualmente zonificados exclusivamente para viviendas unifamiliares (RL-R4), así como en RT1, que actualmente permite hasta un dúplex, y RT2, que actualmente permite hasta un cuádruple y casas adosadas. Además de las viviendas unifamiliares aisladas, las enmiendas permitirían otras formas de viviendas de pequeña escala, como casas de campo, casas gemelas, dúplex, tríplex y cuádruplex agrupados en torno a un patio o espacio verde común, y en algunas parcelas de determinados distritos, casas adosadas y residencias de hasta seis unidades.

Los distritos de zonificación propuestos H1, H2 y H3 no convertirían las viviendas unifamiliares existentes en ilegales o disconformes con el código de zonificación ni desincentivarían la producción de nuevas viviendas unifamiliares en las zonas actualmente zonificadas RL-RT2. De hecho, los distritos H1, H2, H3 y el RL actualizado son "favorables a la vivienda unifamiliar", ya que fomentan la construcción de viviendas de nuevo acceso detrás (en el patio trasero) y al lado de las viviendas unifamiliares y de dos a cuatro unidades existentes. Sujeto a unas normas dimensionales mínimas, como el tamaño de la parcela y los retranqueos, y a otras disposiciones importantes, como la adecuación de los servicios públicos y el acceso en caso de incendio, el nuevo desarrollo de viviendas de nueva construcción puede consistir en una vivienda unifamiliar adicional, una unidad de vivienda accesoria (ADU), un dúplex o una ADU doble detrás o al lado de una vivienda unifamiliar existente. Un lote con mucho espacio no utilizado puede ver un triplex o cuádruple desarrollado de una manera que es sensible a las casas existentes.

También se propone que se permita en todos los distritos residenciales el rediseñado Desarrollo de Conglomerados, un uso único del suelo que cuenta con normas adicionales además de los requisitos básicos del distrito de zonificación que permitirían la disposición de diversos estilos de vivienda en torno a un espacio abierto común con otros servicios compartidos. Podrían desarrollar viviendas de tamaño modesto y otras unidades de menos de 600 pies cuadrados, asequibles para un mayor número de personas, si la Comisión de Urbanismo lo permitiera siguiendo la normativa actualizada de desarrollo de agrupaciones.

Además del nuevo desarrollo de reposición, los distritos de zonificación propuestos H1, H2 y H3 también exigen "la reutilización y/o conversión de viviendas existentes... sin tener que demoler viviendas viables existentes". Este enfoque normativo es coherente con la política LU-34 del Plan General de Saint Paul: "Proporcionar viviendas de densidad media que diversifiquen las opciones de vivienda, como casas adosadas, apartamentos en patios y desarrollos multifamiliares más pequeños, compatibles con la escala general de los Vecindarios Urbanos." Dado el alto costo de la construcción, es probable que sea mucho más fácil financieramente adaptar o convertir la totalidad o una parte de una estructura residencial existente para agregar una o más unidades de vivienda nuevas si lo permite el distrito de zonificación; además, un enfoque de conversión puede ser una estrategia para proporcionar opciones de vivienda adicionales que sean sensible al contexto del vecindario existente, en consonancia con las políticas LU-42, H-47 y H-50 del Plan Integral.

Dado el estado actual de escasez de viviendas, la conversión y reutilización de viviendas existentes y la construcción de nuevas viviendas de reposición desempeñarán un papel importante en la provisión de más viviendas a escala de vecindario en los vecindarios existentes. En función de los detalles, estas viviendas podrían considerarse viviendas principales sujetas a normas dimensionales, como la superficie mínima de parcela por vivienda, o viviendas accesorias desarrolladas junto con una vivienda unifamiliar, ya sea como una única vivienda adosada o como una estructura independiente con una o dos viviendas accesorias.

Además, los impactos de los cambios de zonificación propuestos serán sobre todo a largo plazo, pero es posible que se produzcan algunos impactos a corto plazo. El proyecto de ordenanza pretende alcanzar el equilibrio adecuado para fomentar el desarrollo a largo plazo de más viviendas a escala de vecindario en parcelas de toda la ciudad, al tiempo que gestiona el cambio y minimiza las presiones de desplazamiento sobre los vecindarios y residentes actuales y a lo largo del tiempo. Algunas de las características de la ordenanza para apoyar el crecimiento, pero sin dejar de gestionar el cambio son:

• Incentivos de zonificación especiales para el desarrollo de viviendas de más de 3 dormitorios y viviendas asequibles al 80% de la renta media de la zona;
• Normativa que permita la creación (subdivisión) de parcelas más pequeñas para el desarrollo de viviendas de 1 a 4 unidades de las que se permiten actualmente, por ejemplo, parcelas de 25'-30' de ancho en H1-H3 en lugar de las parcelas de 40'-80' de ancho que se exigen actualmente en los distritos exclusivamente unifamiliares. Los lotes más pequeños serán comparativamente menos costosos que los tamaños de lote del statu quo y podrían conducir a una mayor asequibilidad de la vivienda en propiedad y en alquiler, así como simplemente a un mayor número de oportunidades de propiedad a lo largo del tiempo; y
• Normativa que establece un tamaño máximo de parcela para las urbanizaciones agrupadas de 21.780 pies cuadrados (medio acre), aproximadamente el equivalente a cuatro parcelas típicas de 5.000 pies cuadrados. La limitación del tamaño de las urbanizaciones agrupadas favorecerá su integración sensible en los vecindarios existentes, desarrollados predominantemente con viviendas de 1 a 4 unidades.

Actualmente, la ciudad permite una unidad de vivienda accesoria (ADU) como una segunda unidad de vivienda, unido o separado de una vivienda unifamiliar principal en el mismo lote de zonificación. Fase 1 de este estudio trajo actualizaciones menores a la ordenanza ADU de la Ciudad, la eliminación de los requisitos de ocupación por el propietario y 5.000 pies cuadrados de área de lote con el fin de establecer una ADU. También cambió el tamaño máximo permitido para un ADU de 800 pies cuadrados al 75% de la superficie de la unidad principal.
Fase 2 de este estudio recomienda ahora actualizaciones adicionales para facilitar el desarrollo de ADU en Saint Paul. Las enmiendas de texto:

• Permiten dos unidades de vivienda accesorias (ADU) por cada vivienda unifamiliar en un lote de zonificación.
• Si se construyen dos ADU, exigen que al menos una esté separada de la vivienda unifamiliar.
• Simplifican y aumentan el tamaño máximo de cualquier ADU -interna, adosada o separada- a 800 pies cuadrados o al 75% de la superficie de la vivienda principal, lo que sea mayor (sustituyendo el límite de tamaño simple de la ADU del 75% de la superficie de la vivienda principal y eliminando los requisitos de la ADU interna para un edificio principal mínimo de 1.000 pies cuadrados y un tamaño máximo de la ADU del 50% de la superficie del edificio).
• Aumentan la altura permitida de una ADU a un piso de 25 pies, independientemente de la altura de la estructura principal.
• Eximen a un edificio accesorio que contenga unidades de vivienda de los máximos de tres edificios y 1.200 pies cuadrados de superficie construida para edificios accesorios. 

Este estudio pone su énfasis en una mayor producción de viviendas, y las formas en que un código de zonificación de apoyo puede permitir una mayor gama de desarrolladores de vivienda para desarrollar opciones adicionales, multifamiliares pequeños.  Más viviendas de 1 a 4 unidades proporcionaría más opciones y menos escasez en general en Saint Paul mediante el aumento de la oferta de vivienda en el alquiler y la propiedad de los lados del mercado.  Una mayor oferta conducirá a un mercado más equilibrado y a unos precios de la vivienda más asequibles con el tiempo. Muchas de estas unidades pueden convertirse con el tiempo en opciones de vivienda asequibles de forma natural para los hogares con ingresos bajos y moderados, incluso si su asequibilidad no se restringe mediante un acuerdo.

• La fase 1 del estudio sobre viviendas de 1 a 4 unidades no contemplaba directamente la creación de viviendas asequibles, sino más bien la eliminación de barreras para permitir un mayor número de viviendas en general.  (Por ejemplo, opciones como nuevas viviendas unifamiliares situadas en parcelas contiguas a las viviendas existentes y unidades de vivienda accesorias adicionales).
   
• La fase 2 de este estudio considera la inclusión de un pequeño incentivo de zonificación de bonificación de densidad específicamente para producir viviendas asequibles para hogares al 80% de la renta media de la zona, así como viviendas de tamaño familiar (3 o más dormitorios). El análisis ha revelado que en la escala de baja densidad (de 1 a 6 unidades) de desarrollo de viviendas, es muy poco probable que los promotores puedan producir viviendas muy asequibles sin una subvención significativa.

La ciudad de Saint Paul está llevando a cabo un estudio técnico y de participación comunitaria sobre las posibles las políticas, los programas, las normativas y las herramientas y las estrategias de financiación contra el desplazamiento; y para la creación de riqueza en la comunidad (visite el sitio web del proyecto).

El alcance del trabajo incluye una evaluación del estudio de viabilidad de mercado de las opciones de zonificación de inclusión y recomendaciones para su posible aplicación por la ciudad. Tras seleccionar un equipo de consultores a finales de 2021, el equipo comenzó el trabajo técnico y de participación de la comunidad a principios de 2022 y se espera que elabore sus recomendaciones para la primavera/verano de 2023.